Ehitusõiguse rakendamisele keskendunud uuring selgitas, kui palju on tänaseks realiseerimata kehtivate planeeringute ja projekteerimistingimuste alusel lubatud ehitusõigusest. Töö annab ülevaate võimalikest lisanduvatest mahtudest, elanikest ja vajalikest veeressurssidest.
Oktoobriks valmis vallavalitsuse poolt tellitud ehitusõiguse rakendamise uuring, millega kaardistati tänane seis kehtivate planeeringute ja projekteerimistingimustega lubatud ehitusõiguse puhul. Töö eesmärk oli kaardistada, kui palju sellest ei ole 2022 septembri seisuga realiseeritud/rakendatud ja seeläbi saada täpne ülevaade lisanduvatest elanikest ning vajaminevatest ressurssidest.
Seni puudus vallal täpne ülevaade lisanduvate elanike osas, mis arvestaks kehtestatud planeeringute ehituslikku seisu (mitu ühikut planeeringualal rajatud, palju rajamata, pooleli jne). On planeeringuid, mida on asutud ellu viima, kuid hooneid pole rajatud, osadel on osaliselt hooneid rajatud – esines kõikvõimalikke olukordi, mida asutigi ükshaaval, kinnistute kaupa ja registreid ning planeeringuid kõrvutades üle käima.
Analüüsiti ligi 400 000 andmekannet
Kokku analüüsiti 11 307 kinnistu andmeid, mida võrreldi ehitisregistri andmetega (ehitiste osas ja kaardistati ka 5 aasta jooksul väljastatud projekteerimistingimused), kinnistusraamatu infoga, valla planeeringute registriga, katastriga, AS Viimsi Vesi registritega ja planeeringus toodud sisuliste ehitusnäitajatega. Iga kinnistu kohta saadud info jaotati 36 näitaja vahel ning selle analüüsi tulemusena koondati info uuringuga koostatud registrisse (tabel). Valminud register sisaldab detailset ülevaadet kõikide uuringuga hõlmatud kinnistute osas, omades sisulist mahtu üle 407 000 andmevälja. Selle põhjal kõrvutati andmeid omavahel ja tuvastati kinnistud, millel pole ehitustegevust läbi viima asutud.
Töö tulemusena valmis ka ülevaatlik GIS andmebaas, millega saab tutvuda VAAL keskkonna detailplaneeringute menüüs (kaardil on visualiseeritud realiseerimata elamuühikutega kinnistud ja realiseerimata suletud brutopindalaga kinnistud). Igaüks saab vaadata, kas tema kodu läheduses on selliseid alasid, kus on väljastatud kehtiv ehitusõigus.
Realiseerimata on 1836 elamuühikut
Mitte-elamumaadel arvestati ehitusõigusi suletud brutopindala (m2) alusel ning elamumaadel ja teiste sihtotstarvetega maadel, kus on olemas või on lubatud rajada elamu, arvestati ehitusõigusi elamuühikutena (EÜ).
Kokku selgus uuringu tulemusena, et 2022 septembri seisuga on Viimsi vallas realiseerimata elamuühikute arv 1836 EÜ-d. Elamuühiku all on silmas peetud nn korteripõhist arvestust, kus üksikelamu on 1 elamuühik, paarismaja moodustab 2 elamuühikut, kortermaja või ridaelamu vastava korterite või bokside arvu elamuühikuid. Uuringu järgi on kõige enam elamuühikuid realiseerimata Lubja külas (353 EÜ-d), Haabneeme alevikus (307 EÜ-d) ning Äigrumäe külas (279 EÜ-d). Suletud brutopinda on rajamata ligi 367 000 m2 ulatuses.
Kui palju võib elanike arv kasvada?
Et saada teada kõikide nende elamuühikute realiseerimisel lisanduv võimalik elanike arv, siis korrutati elamuühikute näitaja läbi statistikaameti keskmise leibkonna koefitsiendiga (saartel 2,7 ja mandriosas oli see 2,8 inimest leibkonna kohta). Tulemuseks saadi 5136 lisanduvat elanikku. Enim on potentsiaalseid elanikke lisandumas Lubja külla (988 inimest), Haabneeme alevikku (860 inimest) ja Äigrumäe külla (781 inimest). Kõige vähem on elanikke lisandumas Naissaarele – kolme küla peale kokku 49 inimest.
Veeressurssidest
Võrreldes planeeringutes kavandatud ja tegelikku veekasutust selgus, et planeeringutes toodud kavandatud veekasutuse summa (1077 m3/ööpäevas) erines kahekordselt arvutatud perspektiivsest veetarbimisest. Juba algselt on planeeringutes veeressursi kirjeldamisel olnud ebatäpsusi. Ühtekokku tõi uuring välja, et 5136 inimese lisandumisel ja vastavate brutopindade realiseerumisel (peamiselt ärihooned, avalikud hooned, teenindusasutused jms) on vajalik neile tagada ühtekokku 2472 m3 vett ööpäevas (eeldusel, et kõik tarbivad normikohaselt, arvestus ei sisalda suvise tipuaja erisusi). Arvestuse aluseks võeti valla vee-ettevõtte tehniliste tingimustega määratud keskmine tarbimisnorm inimese kohta (110 liitrit saartel ja 145 liitrit mandril inimese kohta kogutarve ööpäevas).
Oluline on lisada, et see number ei kajasta kogu vajaminevat veeressurssi – siia lisanduvad olemasolevad hooned, mida pole liidetud vee-ettevõtte võrguga (endised suvilad aiandusühistu piirkonnas jms).
Kuidas edasi?
Edasiste otsuste tegemiseks (arengustrateegia, üldplaneering) on oluline omada põhjalikku ülevaadet. Kokkuvõttes on Viimsi vallas detailplaneeringute või projekteerimistingimustega antud ehitusõigus realiseerimata 97 kinnistul, kuhu on lubatud rajada mitteeluhoone (äri-, tootmis-, teenindushoone või ühiskondlik hoone) ning 1219 kinnistul on realiseerimata elamu ehitusõigus. Suure osa puhul on alustatud planeeringu elluviimist ja seal enam tagasiteed ei ole. Uuring tõi välja ka mitmed aastatetagused planeeringud, mida pole tänaseks asutud ellu viima – nende osas kaalub vallavalitsus edaspidi planeeringu kehtetuks tunnistamist.
Uue valla üldplaneeringuga on muuhulgas vaja määrata elanike arv, millel saavad põhinema meie valla planeeringulahendused, võimalused ja tegevused (sh vee- ja kanalisatsioonitaristu, teedevõrk). Senine kaasamine on näidanud, et elanike arv võiks olla kusagil kuni 30 000 inimest. Kui liita uuringu tulemus ja praegune elanike arv, saame ligi 27 500 inimest. Ka on veel osad planeeringud menetluses, mille puhul tuleb kehtestamist värske uuringu valguses tõsisemalt kaaluda. Eelnev info annab suunad ja ühtlasi piirid uuele üldplaneeringule, aga ka valla arengustrateegia tegevustele, mida üldse võimaldada valla pikaajalises arengus. Et mingid alad valla keskuses korda saaks, siis teatud ressursid on vaja selleks kavandada – selle ja teised olulised Viimsi tulevikustsenaariumid aga otsustame ühiselt üldplaneeringu koostamise käigus.
Ehitusõiguse rakendatuse uuringuga saab tutvuda:
- kodulehel www.viimsivald.ee > Viimsi > Vallavalitsus > Uuringud (avaldatud on üksikasjalik seletuskiri ja kõik uuringu lisad külade kaupa),
- infosüsteemis VAAL vaal.viimsi.ee > Detailplaneeringud > Ehitusõiguse uuring 2022 (avaldatud on kaardi kujul info, millisel kinnistul on kehtiv ehitusõigus).
- MÄRKUS: realiseerimata ehitusõigus ei tähenda automaatselt elanike kasvu uuringus esitatud 5 136 inimese võrra. Pole teada, kas seda õigust kõik kasutavad, kellel on plaanid muutunud, millised elluviimata planeeringud võidakse kehtetuks tunnistada. Samuti ei ole teada, mis aja jooksul õigusi võidakse realiseerida – 5, 10 või 15 aasta jooksul.
